Hiện nay rất dễ bắt gặp những hoạt động phân lô bán nền trên thị trường. Hoạt động này được diễn ra dựa trên nhu cầu thực tế về đất ở ngày một gia tăng. Vậy để tìm hiểu sâu hơn về hoạt động này cũng như cách thức đầu tư sao cho hiệu quả nhất qua bài viết do Địa ốc 5 Sao Sài Gòn chia sẻ dưới đây.
Phân lô bán nền là gì?
Như đã đề cập ở trên, sở dĩ phân lô bán nền trở nên phổ biến hơn trong giai đoạn này là bởi nhu cầu sở hữu đất ở trong dân ngày càng gia tăng. Để đáp ứng nhu cầu này, các tổ chức, doanh nghiệp bắt đầu thực hiện quy trình tách thửa, chuyển nhượng trên một mảnh đất có diện tích lớn, phù hợp với quy định về đất đai của Nhà nước.
Hay nói cách khác, phân lô bán nền chính là một dạng của đầu tư kinh doanh bất động sản theo hình thức tách thửa đất đai để chuyển nhượng cho các cá nhân, tổ chức khác, mà quá trình này phải thực hiện trên đất do Nhà nước bàn giao, cấp phép cho chủ đầu tư (CĐT). Các đối tượng là cá nhân người sử dụng đất không được thực hiện việc phân lô, bán nền và chỉ có CĐT của các dự án xây dựng mới được thực hiện việc phân lô, bán nền.
Sau khi tiến hành tách thửa, CĐT sẽ chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho các cá nhân hoặc tổ chức khác để xây dựng công trình nhà ở, văn phòng kinh doanh,… từ khi CĐT mua đất của dân hoặc xin Nhà nước giao đất làm dự án cho đến khi được cơ quan nhà nước cho phép phân lô bán nền cần thực hiện theo đúng quy định của pháp luật.
Vậy đất phân lô, tách thửa là gì?
Khái niệm về đất phân lô
Đất phân lô hay còn được gọi là đất nền phân lô chính là khu đất đã được con người tác động để quy hoạch rõ ràng theo từng nền cụ thể, có thể xác định rõ từng khuôn viên/diện tích đất nhưng chưa được xây dựng và còn là mảnh đất trống. Sau khi mua về, người mua sẽ tiến hành xây dựng các công trình như nhà ở, văn phòng, xưởng,… trên khuôn viên đất nền đã phân lô tùy theo nhu cầu sử dụng.
Đất phân lô có ưu, nhược điểm gì?
Ưu điểm của đất phân lô
Có thể thấy, ưu điểm lớn nhất của đất phân lô đó chính là lợi thế về giá bán. Là dòng sản phẩm có giá tốt nhất trong các loại hình đầu tư, phù hợp với khả năng tài chính của đa số NĐT, vì không đòi hỏi phải có số vốn quá lớn. Tài chính trên dưới 1 tỷ là NĐT đã có thể sở hữu được đất phân lô.
Ngoài ra, đất phân lô cũng có một điểm nội bật khác được đánh gia cao chính là sự đa dạng về hình thức sử dụng. Khi sở hữu một lô đất nền phân lô, NĐT có thể dùng sản phẩm này để đầu tư lướt sóng, dài hạn và cũng có thể xây dựng nhà ở, kho xưởng, nhà trọ hoặc cho thuê mặt bằng. Quan trọng hơn hết là tính thanh khoản của đất nền phân lô cũng rất tốt, dễ dàng giao dịch vì quỹ đất ngày càng hạn hẹp và nhu cầu trong dân luôn nhiều.
Nhược điểm của đất phân lô
Dù sở hữu cho mình rất nhiều lợi thế để NĐT có thể “xuống tiền”, song, thực tế hiện nay, hình thức đầu tư này cũng tiềm ẩn rất nhiều rủi ro vì sự biến tướng và trực lợi từ một phần nhỏ các cá nhân, tổ chức.
Cũng chính vì nhu cầu thực trên thị trường mà một số cá nhân, tổ chức đã lợi dụng và hoạt động phân lô bán nền trái phép. Hiện nay trên thị trường cũng đã ghi nhận rất nhiều trường hợp NĐT bị “mất trắng” vì trót tin lời của những nhóm người xấu này.
Với những dự án “ma” không có thật, hoặc phân lô bán nền chưa đủ điều kiện để giao dịch nhưng vì hám lợi nhuận CĐT vẫn bất chấp mà thu tiền của khách.
Một rủi ro dễ gặp phải nữa chính là phân lô bán nền không chính chủ. Nghĩa là CĐT là người trực tiếp bán nhưng giấy tờ đất nền phân lô lại đứng tên một bên khác. Điều này cũng dễ khiến cho NĐT “trắng tay”.
Ngoài ra, NĐT cũng sẽ gặp phải trường hợp khong thể xây nhà hoặc giao dịch trên đất nền phân lô khi CĐT chưa lên thổ cư, chưa có sổ đỏ hoặc lô đất đã bị CĐT cầm cố Ngân hàng.
Do đó, trước khi tiến hành “chồng tiền” NĐT cần tìm hiểu thật rõ về sản phẩm mình muốn mua hoặc có thể xác thực thông tin của sản phẩm tại các cơ quan chính quyền của địa phương đó.
Những điều kiện để lập dự án đất nền phân lô
Để lập một dự án đất nền phân lô bài bản và theo đúng quy định, CĐT có thể tham khảo tại Khoản 2 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Luật Đất đai 2013. Tại đây có quy định rõ về các điều kiện để có thể phân lô bán nền:
- Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện;
- Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;
- Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);
- Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền quy định tại Khoản 2 Điều này;
- Dự án thuộc khu vực không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị
Quy định về phân lô đất nền
Bên cạnh điều kiện phân lô đất nền cho dự án thì bạn cần phải tuân thủ đúng thủ tục quy trình, thủ tục lập dự án phân lô bán nền như sau:
-
- Bước 1: Tìm kiếm mảnh đất thích hợp theo đúng nhu cầu, điều kiện kinh tế và kiểm tra quy hoạch cấp quận/huyện.
- Bước 2: Lập hồ sơ thiết lập dự án theo quy hoạch 1/500 gồm báo cáo nộp phòng Quản lý đô thị cấp quận/huyện và lập bản quy hoạch tổng mặt bằng nộp tại Sở Tài Nguyên và Môi trường cấp quận/huyện.
- Bước 3: Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền duyệt quy hoạch 1/500.
- Bước 4: Hoàn thiện cơ sở hạ tầng dự án đất nền phân lô như đầu tư xây dựng hạ tầng thiết yếu, quang cảnh xung quanh; đầu nối hạ tầng, thoát nước thải, cấp nước, cấp điện. Tiếp đó là đề nghị Sở Tài nguyên Môi trường nghiệm thu.
- Bước 5: Nộp các loại lệ phí, Thuế đất đai.
- Bước 6: Nhà đầu tư được phép bán đấu giá theo quy định pháp luật.
Kinh nghiệm chọn mua và phân lô đất nền bán an toàn
Hiện nay, trên thực tế đã xảy ra rất nhiều trường hợp phân lô bán nền trái phép, dù chưa đủ điều kiện mở bán. Đây chính là vấn đề nhức nhối không chỉ đối với riêng NĐT mà còn là bài toán của Chính phủ. Để giải quyết tình trạng này, trước tiên NĐT phải tự trang bị cho mình những kiến thức đúng đắn, tránh ham rẻ mà “tiền mất tật mang”. Vì như vậy NĐT không chỉ mệt mỏi, tốn thời gian, tiền bạc kiện tụng mà khả năng lấy lại tiền rất khó khăn.
Vì vậy để chọn mua được đất phân lô bán nền và bán an toàn, NĐT bạn cần ghi nhớ những yếu tố mà Địa Ốc 5 Sao Sài Gòn cập nhật dưới đây:
Kiểm Tra Thông Tin Về Chủ Đầu Tư
Trong trường hợp bên bán không phải là CĐT, NĐT cần tìm hiểu xem người thực hiện giao dịch với mình có được CĐT ủy quyền hay không bởi trên thị trường hiện có không ít trường hợp cò đất đưa ra các thông tin không rõ ràng, không được ủy quyền nhưng vẫn đứng ra thực hiện các giao dịch.
Tìm Hiểu Tính Pháp Lý Của Dự Án
NĐT cần tìm hiểu thật kỹ càng thông tin về CĐT dự án và xem dự án có được UBND cấp phép chuyển nhượng đất theo hình thức phân lô bán nền không. Các giấy tờ liên quan cần kiểm tra bao gồm:
- Các quyết định phê duyệt dự án, quyết định giao đất của Nhà nước;
- Chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Giấy phép về việc phân lô bán nền do UBND tỉnh cấp;
- Bản vẽ thi công được phê duyệt;
- Các giấy tờ, chứng từ hoàn thành nghĩa vụ tài chính;
- Văn bản nghiệm thu hoàn thành nghĩa vụ xây dựng cơ sở hạ tầng của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền;
- Bản đồ quy hoạch chi tiết 1/500 của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Cần hết sức thận trọng với những lô đất có giá rẻ hơn nhiều so với mặt bằng chung vì rất có thể, lô đất đó có pháp lý không rõ ràng hoặc đang bị tranh chấp.
Kiểm Tra Kết Cấu Hạ Tầng
Thông thường các dự án 1/500 sẽ có những hạng mục rõ ràng để tiến hành quy hoạch như dịch vụ hạ tầng, hạ tầng kỹ thuật và xã hội có sự kết nối với nhau không, các tiện ích nội khu và ngoại khu, hệ thống điện, nước, rác thải… NĐT có thể kiểm tra dự án thông qua quy hoạch kết cấu hạ tầng của lô đất đó.
Kiểm Tra Xem Đất Có Bị Thế Chấp Hay Tranh Chấp Hay Không
Để kiểm tra xem tình trạng của đất nền phân lô, NĐT có thể liên hệ văn phòng đất đai tại nơi mua đất. Việc xác minh thông tin tại văn phòng đất đai sẽ giúp NĐT biết được dự án mình sắp mua có an toàn không, tránh mua phải dự án “ma”.
Ngoài ra, người mua không nên ký các dạng hợp đồng đặt cọc, hợp đồng hợp tác kinh doanh, hợp đồng góp vốn… vì tiềm ẩn nhiều rủi ro.
Kinh nghiệm chọn và mua đất nền phân lô hiệu quả, sinh lời cao
Để đầu tư phân lô bán nền trở nên hiệu quả và đạt được giá trị lợi nhuận như mong muốn, ngoài việc đảm bảo mua được sản phẩm an toàn, pháp lý hoàn thiện, NĐT nên lưu ý thêm những yếu tố sau đây:
Chọn Đất Nền Có Vị Trí Giao Thông Tốt
Vị trí luôn là yếu tố tiên quyết để quyết định khả năng sinh lời của bất kỳ một sản phẩm bất động sản nào, và đất nền phân lô cũng vậy. Vị trí kết nối tốt là nơi có giao thông thuận tiện di chuyển, gần khu dân cư và trung tâm của đô thị, kết nối ngay tới các trục đường lớn như đường quốc lộ, đường vành đai, đường cao tốc hay gần các tiện ích ngoại khu sẽ dễ dàng giúp gia tăng được giá trị sinh lời trong tương lai.
Hãy Định Giá Đất Nền
Hãy tìm hiểu các lô đất xung quanh và so sánh ưu nhược điểm của từng khu vực. Nếu được NĐT hãy thử thương lượng với người bán nếu mua được đất nền với giá tốt. Đây là một trong những điều kiện giúp cho NĐT đạt được tỷ suất sinh lời cao.
Cân Đối Đồng Tiền Cá Nhân Khi Đầu Tư Đất
Bạn chỉ nên dùng tiền nhàn rỗi trong vòng 2 đến 6 năm của mình để đầu tư đất nền để khi thị trường có sự biến đổi đột ngột thì bạn vẫn có thể xoay sở được nguồn vốn của mình. Hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính, trong trường hợp bắt buộc phải dùng, NĐT chỉ nên vay không quá 50% giá trị của lô đất.
Đầu Tư Đất Nền Theo Đội Nhóm
NĐT nên đầu tư đất nền cùng với những người có chuyên môn hoặc đã có kinh nghiệm đầu tư trước đó. Thường họ sẽ am hiểu thị trường bất động sản đất nền giúp NĐT gia tăng cơ hội thành công.
Thủ Tục Chuyển Nhượng Đất Theo Hình Thức Phân Lô, Bán Nền
Trước hết, NĐT cần xác định rõ rằng dự án đã được CĐT đảm bảo đủ điều kiện để chuyển nhượng theo quy định của pháp luật và yêu cầu CĐT cung cấp các giấy tờ liên quan như quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500, quyết định chấp thuận đầu tư, giấy phép kinh doanh… để giảm bớt rủi ro.
Sau khi kiểm tra xong, NĐT có thể ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với CĐT dự án; kê khai và đóng các khoản thuế, phí liên quan tại cục thuế; làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất.
Kết
Là hình thức đầu tư có mức giá tốt, đồng thời cũng là sản phẩm mang lại nhiều tiềm năng về lợi nhuận cho NĐT, tuy nhiên ẩn bên trong dó, phân lô bán nền cũng là một cuộc chơi mạo hiểm nếu NĐT không có đủ thông tin và tìm hiểu kĩ về sản phẩm.
Hy vọng những thông tin mà Địa Ốc 5 Sao Sài Gòn đã đề cập trên đây sẽ giúp ích cho NĐT khi có ý định đầu tư vào loại hình sản phẩm đất nền phân lô.
Để có những thông tin sâu hơn về sản phẩm cũng như dự án “tốt” trên thị trường, Quý Nhà đầu tư có thể liên hệ về:
Địa Ốc 5 Sao Sài Gòn
Địa chỉ: 655 Điện Biên Phủ, Phường 25, Quân Bình Thạnh
Hotline: 0915 999 898