Đất thổ cư là gì? Diện tích tối đa và tối thiểu là bao nhiêu?

Là lựa chọn được ưu tiên nhất của hầu hết người mua, đất thổ cư mang về nhiều giá trị sử dụng và cả đầu tư cho người sở hữu. Bài viết này của Địa Ốc 5 Sao Sài Gòn sẽ liệt kê ra những ưu điểm cũng như những điều kiện để có thể sử dụng đất thổ cư một cách hiệu quả nhất.

Đất thổ cư là gì?

Đất thổ cư là một cách gọi phổ biến của đất phi nông nghiệp nằm trong khu dân cư, hay chính là loại đất cho phép ở, xây dựng nhà cửa, các công trình xây dựng phục vụ đời sống xã hội, đất vườn ao gắn liền với nhà ở trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đã được cơ quan nhà nước công nhận là đất thổ cư.

Đất thổ cư có thể chia là 2 loại là đất thổ cư tại nông thôn, đất thổ cư tại đô thị
Đất thổ cư có thể chia là 2 loại là đất thổ cư tại nông thôn, đất thổ cư tại đô thị

Nói một cách ngắn gọn, đất thổ cư chính là một cách gọi khác của đất ở.

Đất thổ cư có thể chia là 2 loại là đất thổ cư tại nông thôn (ký hiệu viết tắt trên sổ đỏ ONT), đất thổ cư tại đô thị (ký hiệu viết tắt trên sổ đỏ là ODT).

Để được cấp sổ đỏ cho đất thổ cư thì khuôn đất phải đảm bảo như là được giao đất, nhận chuyển nhượng đất theo đúng quy định của phải luật, đất thực hiện theo đúng quy hoạch ở địa phương, sử dụng ổn định, lâu dài, không tranh chấp, không bị kê biên để thi hành án hoặc làm tài sản đảm bảo cho khoản vay,…

Người dân đang sử dụng đất thổ cư có đủ điều kiện mà chưa được cấp sổ đỏ thì có thể làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu với đất để đảm bảo quyền lợi của mình, và người mua đất khi mua đất thổ cư cũng phải lưu ý về giấy tờ nhà đất khi mua để tránh rủi ro sau này.

Diện tích tối đa và diện tích tối thiểu của đất thổ cư

Trong Luật Đất đai có quy định rõ:

– Đối với những hộ gia đình, tư nhân sở hữu đất nông nghiệp có nguồn gốc là nhận chuyển nhượng, thừa kế, nhận tặng cho, nhận góp vốn; do thuê, thuê lại quyền dùng đất; nhận khoán đất từ các cá nhân, hộ gia đình khác hoặc được Nhà nước cho thuê đất thì phần diện tích này sẽ không kể vào hạn mức giao đất nông nghiệp nêu trên.

– Đối với những hộ gia đình, tổ chức, tư nhân nhân được Nhà nước giao các loại đất khác nhau trong đó bao gồm đất trồng cây hàng năm, đất làm muối , đất nuôi trồng thủy sản thì tổng hạn mức giao đất trong trường hợp này không được quá 5 ha.

– Đối với những gia đình, cá nhân có nơi đăng ký hộ khẩu thường trú khác với nơi có đất thì diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng sẽ được tiếp tục sử dụng. Nhưng nếu đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất thì diện tích đang sử dụng này sẽ được tính vào hạn mức giao đất nông nghiệp theo quy định tại Điều 129 Luật Đất đai 2013.

Khu vực Mức tối thiểu của đất thổ cư Mức tối đa của đất thổ cư
Các phường 30 m2 90 m2
Các xã giáp ranh các quận và thị trấn 60 m2 120 m2
Các xã vùng đồng bằng 80 m2 180 m2
Các xã vùng trung du 120 m2 240 m2
Các xã vùng miền núi 150 m2 300 m2
Diện tích đất thổ cư sẽ có sự thay đổi tùy vào mục đích sử dụng và nguồn gốc của từng loại đấ
Diện tích đất thổ cư sẽ có sự thay đổi tùy vào mục đích sử dụng và nguồn gốc của từng loại đấ

Diện tích đất thổ cư theo quy định khi làm sổ cấp quyền sử dụng đất

Theo quy định khi làm sổ cấp quyền sử dụng đất, diện tích đất thổ cư sẽ có sự thay đổi tùy vào mục đích sử dụng và nguồn gốc của từng loại đất, như: Đất thuộc sở hữu của hộ gia đình hay đất nông nghiệp được sở hữu tư nhân xuất phát từ chuyển nhượng, thừa kế, được cho thuê lại hay thuê lại quyền được sử dụng đất …hoặc được cho thuê bởi nhà nước thì sẽ không bị giới hạn diện tích sử dụng.

Trong trường hợp đất đó được Nhà nước giao cho hộ gia đình, tổ chức tư nhân với mục đích phục vụ cho nuôi trồng cây hàng năm, làm muối, hoặc phát triển lĩnh vực thủy sản thì bị giới hạn mức được giao. Tổng hạn mức được giao sẽ không vượt quá 5 ha.

Đất nông nghiệp được sở hữu bởi các hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tạm trú khác với nơi có đất sử dụng để ở thì sẽ được tiếp tục sử dụng. Nếu đất được giao bởi Nhà nước mà không thu tiền thuê đất thì sẽ được áp dụng theo quy định của Điều 129 chương X của bộ Luật Đất đai năm 2013.

Những trường hợp không thể tách đất thổ cư được?

Khi muốn tách thửa dất thổ cư, chủ đất cần đảm bảo giấy tờ đất cũng như tình trạng đất của mình không rơi vào những trường hợp bên dưới đây:

Đất không đáp ứng được điều kiện về diện tích tối thiểu

Khi tách thửa đất thì thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách thửa phải đáp ứng được điều kiện về diện tích thậm chí chiều cạnh tối thiểu.

Diện tích tối thiểu khác nhau phụ thuộc vào Quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương).

Khi tách thửa đất thì thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách thửa phải đáp ứng được điều kiện về diện tích thậm chí chiều cạnh tối thiểu.
Khi tách thửa đất thì thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách thửa phải đáp ứng được điều kiện về diện tích thậm chí chiều cạnh tối thiểu.

Việc tách thửa không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất

Khoản 1 Điều 6 Luật Đất đai 2013 quy định một trong những nguyên tắc sử dụng đất là phải sử dụng đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Trong hầu hết các Quyết định của Ủy ban nhân dân các tỉnh về điều kiện tách thửa cũng đều đề cập đến nguyên tắc này, nghĩa là, muốn tách thửa phải phù hợp với quy hoạch.

Đất thuộc các dự án phát triển nhà ở theo quy hoạch, các dự án đấu giá quyền sử dụng đất theo quy hoạch cũng không được tách thửa.

Đất đang có tranh chấp

Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định đất đang có tranh chấp không được phép chuyển nhượng (thể hiện ở đơn giải quyết tranh chấp đất đai).

Ngoài ra, tại Quyết định về điều kiện tách thửa của Ủy ban nhân dân một số tỉnh, thành cũng quy định rõ đất không có tranh chấp mới được tách thửa. Trong khi đó nhiều tỉnh, thành không quy định rõ điều kiện này.

Như vậy, đất có tranh chấp sẽ không đủ điều kiện tách thửa.

Đất hết thời hạn sử dụng

Điều kiện này áp dụng với loại đất sử dụng có thời hạn (chẳng hạn đất nông nghiệp, đất thương mại dịch vụ…).

Khi đất không còn trong thời hạn sử dụng (hết thời hạn sử dụng đất) thì người sử dụng đất không được thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp,…(theo Điều 188 Luật Đất đai).

Vì thế, nếu đất hết thời hạn sử dụng, bạn cũng không được phép tách thửa.

Đất có quyền sử dụng đang bị kê biên

Cũng theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, trường hợp quyền sử dụng đất bị kê biên để bảo đảm thi hành án thì không được chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp…

Đồng thời khi kê biên quyền sử dụng đất, Chấp hành viên yêu cầu người phải thi hành án, người đang quản lý giấy tờ về quyền sử dụng đất phải nộp các giấy tờ đó cho cơ quan thi hành án dân sự (theo khoản 1 Điều 111 Luật Thi hành án dân sự 2008). Vì thế, không có Sổ đỏ để tiến hành làm thủ tục tách thửa.

Quy định về tách thửa đất thổ cư

Trình tự, thủ tục tách thửa đất thổ cư được thực hiện theo quy định tại Điều 75 Nghị định 43/2014 như sau:

Bước 1: Người có nhu cầu tách thửa đất thổ cư sẽ nộp một bộ hồ sơ đề nghị tách thửa.

Bộ hồ sơ bao gồm những giấy tờ sau:

– Đơn đề nghị tách thửa theo mẫu số 11/ĐK, đính kèm Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT.

– Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Các cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu tách thửa có thể nộp hồ sơ theo hai cách:

– Nộp hồ sơ trực tiếp tại ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất.

– Nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai quận, huyện, thị xã, … hoặc trường hợp không có Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tại địa phương thì nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

Bước 2: Cơ quan tiếp nhận hồ sơ

Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ, có sai sót, cơ quan thụ lý có thời hạn tối đa 03 ngày; để thông báo và hướng dẫn người sử dụng đất chỉnh sửa theo quy định của pháp luật. Ngược lại, đối với trường hợp hồ sơ đã hoàn chỉnh; cơ quan tiếp nhận thông tin vào sổ theo dõi; và thông báo thời gian trả kết quả cho người nộp hồ sơ.

Bước 3: Văn phòng đăng ký đất đai sẽ tiến hành một số công việc như sau:

– Đo đạc địa chính;

– Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với thửa đất mới tách thửa;

– Cập nhật biến động đất đai vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai;

– Trao Giấy chứng nhận hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã trao trong trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Bước 4: Trả kết quả

Nơi thụ lý hồ sơ phải trả kết quả tách thửa đất thổ cư cho người sử dụng đất trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc, kể từ ngày có kết quả giải quyết.

Cách tính thuế đất thổ cư

Hiện nay, tất cả các loại đất đều phải thực hiện đúng, đủ nghĩa vụ thuế đối với nhà nước (bao gồm đất thổ cư), được cơ quan có thẩm quyền quyết định dựa theo mục đích sử dụng mảnh đất.

Không riêng gì đất thổ cư mà tất cả các loại đất đều phải thực hiện đúng, đủ nghĩa vụ thuế đối với nhà nước
Không riêng gì đất thổ cư mà tất cả các loại đất đều phải thực hiện đúng, đủ nghĩa vụ thuế đối với nhà nước

Trong trường hợp muốn chuyển mục đích sử dụng, chủ mảnh đất sẽ phải thực hiện thêm các nghĩa vụ về thuế hoặc lệ phí theo quy định hiện hành.

Theo Khoản 2 Điều 8 Thông tư 153/2011/TT-BTC, cách tính thuế đất thổ cư được xác định như sau:

Số thuế cần nộp = Số thuế phát sinh (STPS) – Số thuế miễn giảm (nếu có).

Trong đó, công thức tính số thuế phát sinh (STPS) như sau:

STPS = Diện tích đất cần tính thuế x Giá 1m2 đất sử dụng x Thuế suất (%)

Do đó, để tính được thuế đất thổ cư một cách chính xác, chủ sử dụng đất phải xác định được 3 yếu tố cấu thành gồm diện tích đất cần tính thuế; giá 1m2 đất sử dụng và % thuế suất.

Kết

Dù không mấy xa lạ với người dân, tuy nhiên để có cái nhìn toàn diện và ứng dụng chính xác những quy định về đất thổ cư thì không phải ai cũng nắm rõ. Hy vọng qua bài viết này của Địa Ốc 5 Sao Sài Gòn sẽ giúp Quý bạn đọc có được những thông tin chính xác nhất về đất thổ cư trong quá trình muốn tách sổ, tách thửa.

Địa Ốc 5 Sao Sài Gòn 

Địa chỉ: 655 Điện Biên Phủ, Phường 25, Quân Bình Thạnh

Hotline: 0915 999 898

Leave a Comment

Your email address will not be published. Required fields are marked *