Được sử dụng phổ biến như đất ở, đất thương mại, nhưng đối với đất phi nông nghiệp có những quy định riêng khi sử dụng. Vậy, đất phi nông nghiệp là gì? Những quy định khi sử dụng đất phi nông nghiệp và khi nào được chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở?
Địa Ốc 5 Sao Sài Gòn sẽ trả lời những câu hỏi này qua bài viết bên dưới đây.
Đất phi nông nghiệp là gì? Đất phi nông nghiệp gồm những loại đất nào?
Đất phi nông nghiệp là loại đất không sử dụng với mục đích làm nông nghiệp như: đất trồng cây hàng năm; đất trồng cây lâu năm; đất rừng sản xuất; đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng; đất nuôi trồng thủy sản; đất làm muối; đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh.
Căn cứ vào Khoản 2, Điều 10 Luật Đất đai 2013, quy định: “Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất:
a) Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;
b) Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp;
c) Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;
d) Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất xây dựng khu công nghiệp; đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;
đ) Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông, thủy lợi; đất xây dựng các công trình văn hóa, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng, đất có di tích lịch sử-văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng các công trình công cộng khác theo quy định của Chính phủ;
e) Đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng;
g) Đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ;
h) Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;
i) Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng”.
Nói cách khác, đất phi nông nghiệp là nhóm đất không sử dụng với mục đích làm nông nghiệp và không thuộc các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng.
Đất phi nông nghiệp được xây nhà không?
Theo Khoản 1 Điều 6 Luật Đất đai 2013, một trong những nguyên tắc khi sử dụng đất là phải “đúng mục đích sử dụng đất”. Do đó, việc xây dựng nhà trên đất phi nông nghiệp phải phù hợp với mục đích sử dụng của đất. Nếu đất phi nông nghiệp đó là đất ở thì được phép xây nhà.
Nếu đất phi nông nghiệp không phải là đất ở thì cần làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất. Ví dụ, nếu xây nhà để ở, thì cần làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất phi nông không phải là đất ở sang đất ở.
Căn cứ quy định tại Khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013, việc chuyển đất phi nông nghiệp không phải đất ở sang đất ở cần phải có sự cho phép của cơ quan có thẩm quyền trước khi thực hiện.
Theo quy đinh pháp luật, Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm. (Điểm đ Khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai 2013)
Đất phi nông nghiệp có được cấp sổ đỏ không?
Căn cứ theo quy định tại Điều 100, 101 và 102 Luật đất đai 2013 thì đất phi nông nghiệp được cấp sổ đỏ.
– Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
- Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
- Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
- Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
- Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.
– Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
Đất vườn có phải là đất phi nông nghiệp không?
Đất vườn là loại đất có thể liền kề hoặc cùng thửa với đất thổ cư, có thể được tách riêng, và chỉ dùng với mục đích trồng hoa màu, cây lâu năm.
Khác với đất phi nông nghiệp, đất vườn không thể xây dựng các công trình trên khuôn viên đất, nếu như muốn dùng để xây nhà ở thì cần phải làm thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại điều 57 luật đất đai 2013 nếu không sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất sai mục đích. Tuy nhiên đất vườn không đươc xác định vào nhóm đất nông nghiệp hay nhóm đất phi nông nghiệp theo như phân loại đất tại điều 10 luật đất đai 2013.
Có nên mua đất phi nông nghiệp?
Để trả lời được câu hỏi này, trước tiên, người mua cần xác định rõ mục đích mua và sử dụng đất của mình. Nếu người mua muốn làm nông nghiệp thì chắc chắn đây sẽ không phải lựa chọn dành cho bạn. Còn trong trường hợp khác thì bạn hoàn toàn có thể mua đất phi nông nghiệp.
Thủ tục, hồ sơ chuyển nhượng đất phi nông nghiệp
Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP:
Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ
Hồ sơ bao gồm:
– Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01.
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. (Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT)
Bước 2. Nộp hồ sơ
– Nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường (Khoản 1 Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP)
– Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
Bước 3. Xử lý, giải quyết yêu cầu
– Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất.
– Phòng Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
– Phòng Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
– Phòng Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
– Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Bước 4. Trả kết quả
– Phòng Tài nguyên và Môi trường trao quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân sau khi cá nhân thực hiện nghĩa vụ tài chính.
– Thời gian thực hiện: Không quá 15 ngày, không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất. (Khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP)
Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
Cách tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp:
Số thuế phải nộp = số thuế phát sinh – số thuế được miễn, giảm (nếu có)
Số thuế phát sinh = diện tích đất tính thuế x Giá 1m2 đất (đồng/m2) x Thuế suất
Trong đó:
- Diện tích đất tính thuế là diện tích đất được sử dụng
- Giá 1m2 đất là giá theo mục đích sử dụng của mảnh đất được UBND tỉnh quy định.
- Thuế suất đất được quy định như sau:
- Bậc 1 có diện tích hạn mức với thuế suất 0.03%
- Bậc 2 có diện tích không vượt quá 3 lần hạn mức với thuế suất 0.07%
- Bậc 3 có diện tích vượt quá 3 lần hạn mức với thuế suất 0.15%
Để nộp thuế, người mua cần đến các cơ quan thuế cấp cơ sở như cơ quan thuế thành phố cấp tỉnh, cơ quan huyện, thị xã. Trước khi nộp thuế, cá nhân/ tổ chức cần đăng ký và khai chính xác thông tin có liên quan, cán bộ cục thuế sẽ thông báo số thuế mà người sử dụng đất phải nộp.
Trên đây là thông tin do Địa Ốc 5 Sao Sài Gòn cung cấp đến bạn đọc. Hy vọng bài viết trên đây sẽ hữu ích đối với bạn khi tìm hiểu về đất phi nông nghiệp.
Địa Ốc 5 Sao Sài Gòn
Địa chỉ: 655 Điện Biên Phủ, Phường 25, Quân Bình Thạnh
Hotline: 0915 999 898