Nhờ có giá thành hợp lý và mang tính thanh khoản tốt nên đất nền là một trong những sản phẩm bất động sản được giới đầu tư ưa chuộng nhất. Tuy nhiên, với loại hình sản phẩm này, nếu nhà đầu tư không có đủ kiến thức thì sẽ rất dễ gặp rủi ro trong các vấn đề pháp lý hoặc khó thanh khoản.
Bài viết này sẽ tập trung khai thác tất tần tật về đất nền để những nhà đầu tư đặc biệt là nhà đầu tư mới sẽ có cái nhìn rõ nét hơn về loại hình bất động sản thu hút nhất này.
Đất nền là gì? Các loại đất nền hiện có
Đất nền chính là những lô đất còn trống, chưa có sự tác động nào từ các yếu tố như con người hay máy móc. Cụ thể hơn là trên khuôn viên khu đất đó sẽ không có bất kỳ công trình xây dựng nào. Đất nền được chia thành nhiều loại khác nhau dựa vào mục đích sử dụng của lô đất đó như đất ở đô thị, đất ở nông thôn, đất nền dự án hay gần đây nhất là đất phân lô.
1. Đất nền dự án
Đất nền dự án chính là những lô đất nằm trong dự án được chủ đầu tư (CĐT) tiến hành quy hoạch thành từng lô cụ thể, phân tách các lô đất theo nhiều diện tích khác nhau hoặc xây dựng đường nội bộ trong khu vực dự án. Những khu đất này chưa được xây dựng và bước đầu có sự tác động nào của con người, đất vẫn còn nguyên hiện trạng.
CĐT có trách nhiệm cấp phép các loại giấy tờ có liên quan đến đất cho cư dân khi trao đổi mua bán. Và điểm quan trọng là, CĐT sẽ phải bồi thường đất cho những hộ gia đình có đất bị lấy để làm dự án.
2. Đất nền thổ cư
Đất nền thổ cư được hiểu là đất ở, đất này thuộc nhóm đất phi nông nghiệp. Không sử dụng cho các hoạt động nông nghiệp. Quỹ đất này có ở cả nông thôn và khu vực thành thị.
Như đất ở đô thị được định nghĩa là là loại đất được sử dụng với mục đích xây dựng công trình, nhà ở phục vụ cho nhu cầu cá nhân hoặc để phục vụ cho đời sống sinh hoạt của cư dân trong các khu đô thị bao gồm nội thành, ngoại thành của thành phố; nội thị, ngoại thị của thị xã; thị trấn, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Theo Khoản 1 Điều 144 luật đất đai 2013 thì đất ở đô thị còn được gọi tắt là đất ODT.
Loại đất này có thời hạn sử dụng là ổn định lâu dài theo quy định tại điều 125, luật Đất Đai 2013, thuộc nhóm đất ở, khác với đất thương mại dịch vụ sử hữu 50 – 70 năm.
Còn đối với đất ở nông thôn có thể được hiểu nôm na là đất tại các vùng nông thôn. Theo quy định của nhà nước thì đất ở nông thôn được ghi rõ ràng, cụ thể tại các văn bản pháp luật.
3. Đất nền liền kề
Khi tìm hiểu sâu về đất nền, nhà đầu tư cũng sẽ bắt gặp khái niệm đất nền liền kề. Theo đó, đất nền liền kề là hình thức sử dụng đất mà ở đó chủ đầu tư tách thửa đất được nhà nước giao nhằm mục đích thực hiện các dự án đầu tư xây dựng, sau đó chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác để họ thực hiện các hoạt động như xây nhà, kinh doanh. Các nền đất được bố trí gần nhau với các diện tích bằng nhau, mang tính đồng bộ. Chính vì thế, đất liền kề và đất dự án có đặc điểm tương đối giống nhau.
4. Các loại đất nền khác
Ngoài các loại đất nền phổ biến đã được Địa Ốc 5 Sao Sài Gòn liệt kê trên đây, thì nhà đầu tư cũng sẽ gặp những khái niệm khác về đất nền như: đất nền khu công nghiệp, đất liền kề,…
Đây đều là những loại đất nền phục vụ cho việc xây dựng và phát triển khu vực đó theo một quy hoạch bài bản, đồng bộ về diện tích cũng như về cơ sở hạ tầng. Nếu như đất nền khu công nghiệp là các lô đất tâp trung xung quanh các khu công nghiệp, khu chế xuất,.. thì đất liền kề là diện tích đất tiếp giáp với đất thổ cư trong thửa đất có nhiều loại đất khác nhau.
Về mặt pháp lý, đất liền kề không có ranh giới cụ thể, đồng thời đất liền kề thường là đất phi nông nghiệp và không phải là đất ở tiếp giáp với phần diện tích đất ở trong cùng thửa đất.
Các loại đất nền nên tránh
Dù là dòng sản phẩm mang đến lợi nhuận cao nhờ quỹ đất hạn hẹp và luôn giá đất luôn tịnh tiến theo thời gian, nhưng khi đầu tư đất nền nhà đầu tư cũng phải cẩn trọng bởi không phải loại đất nền nào cũng nên mua. Nếu không cân nhắc cẩn thận, nhà đầu tư sẽ gặp rủi ro trong đầu tư. Và rõ ràng đây là điều không nhà đầu tư nào mong muốn.
Dưới đây là những loại đất nhà đầu tư nên “tránh xa” để không phải tự “rước họa” vào thân.
1. Đất nền dự án ảo hay còn gọi là dự án “ma”
Điển hình của loại dự án này chính là những dự án không có thật và hoàn toàn là chiêu trò của chủ đầu tư hoặc người môi giới hòng trục lợi cá nhân, thông qua việc dụ dỗ khách hàng. Nhóm người này sẽ tự tạo ra các dự án “ma”, chỉ nằm trên giấy chứ hoàn toàn không tồn tại trên thực tế.
Để tránh dính bẫy mua phải đất nền dự án “ma”, nhà đầu tư nên tìm hiểu kỹ thông tin, không nên ham rẻ, lợi nhuận cao mà đầu tư vào những lô đất không rõ ràng về mặt pháp lý.
Nhà đầu tư cũng cần xem giấy tờ, hồ sơ pháp lý của sản phẩm trước rồi mới đi xem đất. Khi xem đất phải nắm được địa chỉ, vị trí khu đất, tờ bản đồ, số thửa theo hồ sơ pháp lý đã xem, đối chiếu thông tin bằng cách hỏi người dân địa phương hoặc chính quyền nơi đó để tránh mua phải những lô đất nền tại dự án “ma”, dự án không chính chủ.
2. Đất nền gắn mác “ngân hàng thanh lý rẻ”
Đây cũng là một trong số những chiêu trò phổ biến của một bộ phận môi giới “xấu”. Khi cần thanh lý tài sản, các ngân hàng thường sẽ đăng thông tin trên website của chính ngân hàng đó hoặc các phương tiện truyền thông đáng tin cậy, hoàn toàn không sử dụng hình thức phát tờ rơi dọc đường, dán cột điện hoặc thông qua các sàn giao dịch. Do đó, người mua nên thận trọng trước thông tin “ngân hàng thanh lý đất nền giá siêu rẻ” được gửi qua tin nhắn điện thoại hoặc đăng trên các tờ quảng cáo dán ở khắp nơi.
Nhà đầu tư nên tránh mua những loại đất nền theo kiểu này bởi sản phẩm mà có giá bán thấp hơn hẳn giá thị trường thường nằm ở nơi hẻo lánh, hạ tầng kém, tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý, hay dính quy hoạch hoặc tranh chấp.
3. Đất nền phân lô chưa được cấp phép
Theo quy định, dự án phân lô cần phải có quyết định giao đất của các cấp có thẩm quyền cũng như có thủ tục giấy tờ đầy đủ. Trong trường hợp muốn đầu tư thì nhà đầu tư nên thận trọng với những hồ sơ pháp lý này để đảm bảo quyền lợi cho bản thân vì nếu mua phải đất nền chưa được phép phân lô, sẽ rất khó thanh khoản. Thậm chí nếu sử dụng “đòn bẩy tài chính” để đầu tư rất dễ gặp rủi ro, vì vốn bị mắc kẹt. Còn với những người mua nhà ở thực, đất chưa được cấp phép phân lô cũng không được cấp sổ đỏ.
Người mua cần phải kiểm tra hết tất cả , tránh trường hợp mua phải lô đất nền thuộc diện quy hoạch giải tỏa.
4. Đất nền bị thế chấp tại ngân hàng
Tưởng chừng như khi mua đất trong trường hợp này sẽ rất an toàn bởi người bán thường là người rất cần tiền để trả nợ, nếu lô đất đó không nằm trong diện quy hoạch thì sẽ rất đáng để mua.
Tuy nhiên, mọi việc xảy đến sẽ không đơn giản như vậy bởi lẽ trên thực tế vẫn có những giao dịch dù nhà đầu tư có thực hiện chặt chẽ đến đâu thì vẫn bị bên bán lật kèo. Ngay cả khi đã thực hiện cam kết ba bên, người mua trả đầy đủ số tiền bên bán đang nợ và Ngân hàng ký lệnh giải chấp, trả sổ đỏ để các bên tiến hành thủ tục mua bán thì người bán vẫn lật lọng, không thực hiện tiếp thủ tục cần thiết để bàn giao đất. Ngoài ra, khách hàng cũng có thể mất trắng nếu ngân hàng phát mãi và chủ đầu tư phá sản.
Những lưu ý khi mua đất nền dự án
Giao dịch với giấy tờ rõ ràng
Pháp lý là một trong những yếu tố then chốt để quyết định giá trị của tài sản đó. Nhà đầu tư đừng nên quá tập trung vào giá trị sinh lời của sản phẩm mà cần xem xét thêm về những giấy tờ hợp pháp/hợp lệ của sản phẩm.
Trước khi “xuống tiền”, nhà đầu tư cần chủ động đưa ra các yêu cầu trình những giấy tờ cần thiết chứng minh về vị trí dự án, giá trị lô đất, năng lực chủ đầu tư, giấy ủy quyền môi giới về việc ký kết hợp đồng, đồ án quy hoạch, thiết kế xây dựng dự án tương lai, thủ tục pháp lý, …
Tìm hiểu chủ đầu tư
Một lưu ý nữa trước khi quyết định thực hiện giao dịch chính là tìm hiểu thật kỹ về uy tín và tiềm lực tài chính của chủ đầu tư dự án. Nhà đầu tư nên chọn những chủ đầu tư có tiếng tăm và có những dự án đã đi vào vận hành để dễ so sánh. Tránh trường hợp lựa chọn đầu tư vào các dự án của những tên tuổi quá mới, lạ lầm hoặc không có năng lực để tránh rủi ro không đáng có.
Không nên mua đất sổ chung
Khi mua đất chung sổ, nếu sau này có tranh chấp xảy ra thì việc giải quyết sẽ rất phức tạp và phiền phức, gần như không giải quyết triệt để: tách sổ không được do không đủ diện tích chia nhỏ theo luật quy định, đôi khi có người chịu thỏa thuận, có người không, thậm chí mua đất sổ chung không thể xác định được vị trí đất các nền đất ấy ( thực tế có trường hợp này, mua bán 5% đất và không biết nền nào).
Cân nhắc khả năng tài chính và sinh lời của dự án
Điều thứ tư mà nhà đầu tư phải lưu ý khi mua đất nền dự án chính là khả năng tài chính của mình. Việc “liệu cơm gắp mắm” sẽ giúp nhà đầu tư tránh được những khoản nợ không mong muốn vì không đủ khả năng thanh toán. Hãy cố gắng tránh vay ngân hàng quá nhiều (nếu ngân hàng có hỗ trợ vay dự án đất nền đó), theo các chuyên gia khuyên là vay không quá 50% giá trị lô đất nền dự án.
Kết
Dù là dòng sản phẩm được đánh giá là mang lại lợi nhuận cao, dễ thanh khoản nhưng rõ ràng đất nền dự án cũng tiềm ẩn kha khá rủi ro mà nếu như không tìm hiểu trước, nhà đầu tư rất có khả năng sẽ thất bại trong chính thương vụ của mình. Hy vọng những thông tin trên đây của bài viết sẽ giúp nhà đầu tư có cái nhìn thông thái hơn khi đứng trước một sản phẩm đất nền dự án.
Để có thêm nhiều thông tin hơn về các dự án đất nền hoặc kinh nghiệm đầu tư đất nền dự án. Quý anh chị có thể liên hệ về:
Địa Ốc 5 Sao Sài Gòn
Địa chỉ: 655 Điện Biên Phủ, Phường 25, Quân Bình Thạnh
Hotline: 0915 999 898